Bij de bouw van een zwembad, een poolhouse, een zwemvijver, terras … loopt het niet altijd van een leien dakje. Vaak komen er onverwachte problemen naar boven waardoor er strubbelingen ontstaan tussen de bouwheer en de aannemer. We zetten hieronder alvast enkele punten op een rij waarover in de praktijk vaak onenigheid en discussies ontstaan!
Tekst: Solange Tastenoye // Foto's: Shutterstock.com
Bij het opmaken van een offerte vergist de aannemer zich! Moet jij dat betalen?
De ‘offerte’ is een schriftelijke overeenkomst waarbij de aannemer zich ertoe verbindt om een bepaald werk uit te voeren tegen een vaste prijs. Verder maakt hij hierin een opgave van alle werkzaamheden die hij zal uitvoeren en de materialen die hij nodig zal hebben om het werk binnen een bepaalde tijdspanne af te werken.
Als nu blijkt dat de aannemer zich vergist heeft in deze offerte en dat hierdoor de eindfactuur hoger ligt, dan betekent dit nog niet dat de bouwheer (hij die opdracht geeft tot het uitvoeren van de werken) gelijk haalt, als hij niet wenst te betalen, integendeel.
Onlangs sprak de rechter zich uit over een gelijkaardige situatie. In deze zaak waren alle materialen, werkuren … duidelijk en nauwkeurig omschreven door de aannemer. De optelfout die de aannemer maakte, beschouwde de rechter als een ‘onvoorzichtigheid’ die elke vooruitziende ondernemer wel eens kan maken.
De rechter besliste in deze zaak dat de factuur gewoon moest verbeterd worden en dat de bouwheer over voldoende informatie beschikte, om in te zien dat er een fout zat in de som van alle individuele prijzen. De factuur werd dus zeker niet nietig verklaard. De klant moest betalen!
Houdt de 10-jarige aansprakelijkheid sowieso op na verloop van deze termijn?
Volgens ons Burgerlijk Wetboek zijn de aannemer en de architect gedurende 10 jaar aansprakelijk voor het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de gebouwen die door hen werden opgericht en dit wegens een gebrek in de bouw of door de ongeschiktheid van de grond. Deze verantwoordelijkheid slaat dus op ‘ernstige gebreken’ die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen.
De bouwheer heeft 10 jaar de tijd om te reageren als er zich problemen voordoen in verband met grote uitgevoerde bouwwerken. Deze termijn van 10 jaar aansprakelijkheid voor erge problemen begint normaal gezien te lopen vanaf het moment dat de bouwheer de werken aanvaard heeft. Hiertoe dient dan ook de ‘oplevering’; dit is het moment waarop de bouwheer akkoord gaat met de werken.
Doet de bouwheer in de loop van deze 10 jaar opnieuw beroep op de aannemer voor een kleinere herstelling, dan betekent dit niet dat op dat moment een nieuwe termijn van 10 jaar begint. Dit is alleen het geval als de aannemer een groot werk moet uitvoeren (bv. het herbouwen van volledige muren).
Vaak gebeurt het dat er geen oplevering komt! In zo’n geval gaat men ervan uit dat de bouwheer akkoord gaat met de werken als hij de factuur zonder voorbehoud heeft betaald!
Wat als je als bouwheer iets ‘speciaals’ vraagt?
Het gebeurt geregeld dat tijdens het uitvoeren van de werken de bouwheer een bepaalde wens heeft en naar iets ‘speciaals’ vraagt. De vraag rijst echter wat de gevolgen hiervan zijn als dit ‘speciale’ werkje niet het gewenste effect heeft dat de bouwheer verwachtte?
Het is in zulke omstandigheden de plicht van de aannemer om de bouwheer te wijzen op het feit dat dit speciale werkje misschien niet het juiste resultaat zal opleveren. Deze ‘informatieplicht’ behoort toe aan de aannemer. Hij is namelijk de specialist ter zake die over de gevraagde werken de beste informatie kan geven. Bovendien moet hij alle nuttige informatie aan de bouwheer geven nog voor hij van start gaat met dit speciale werkje!
Als uiteindelijk blijkt dat dit speciale werkje niet zo mooi is uitgevallen (er is bijvoorbeeld een kleine oneffenheid, of een minder mooi effect), dan kan de bouwheer nog eventueel iets ondernemen. Maar … de mogelijkheid bestaat ook dat de aannemer zich tegen dergelijke situaties heeft ingedekt in zijn algemene voorwaarden. In de praktijk is echter al gebleken dat een dergelijke clausule niet altijd voldoende is! Wil de aannemer in zulke omstandigheden volledig vrijuit gaan, dan moet hij de bouwheer een document laten ondertekenen waaruit blijkt dat hij de bouwheer op de hoogte heeft gebracht van het risico op een minder mooi resultaat. Onderteken je als bouwheer zo’n document en er is duidelijk in opgenomen dat je kennis hebt genomen van de mogelijke risico’s, dan zal je als bouwheer zwak staan als je ooit verdere stappen zou willen ondernemen. Natuurlijk is het altijd afwachten hoe de rechter dit allemaal beoordeelt! Die zal altijd rekening houden met de juiste feiten en omstandigheden.
Is te veel regenval ‘overmacht’?
Wegens te veel regenval beroept je aannemer zich op ‘overmacht’!
Aannemers roepen ‘overmacht’ steeds vaker in als ‘excuus’ om een bepaalde verbintenis niet na te komen. Nochtans neemt de rechter in de praktijk deze ‘overmacht’ niet vaak aan!
Om te kunnen spreken over overmacht moet de aannemer in de eerste plaats kunnen aantonen dat hij zelf geen fout heeft gemaakt. Wil je dit beoordelen, dan moet je nagaan of de aannemer de wanprestatie kon voorzien. Alleen als het voorval absoluut niet te voorzien was en zich plotseling voordeed, kan er sprake zijn van ‘overmacht’. Zo zal de rechter bijvoorbeeld veel regen in het voorjaar niet aanzien als abnormale regenval en dus evenmin als overmacht!
Het zal dus steeds aan de rechter toebehoren om aan de hand van de juiste feiten en omstandigheden te beslissen of overmacht kan aangenomen worden of niet!
LEES MEER TIPS IN ZwembadenPlus magazine
