Er is de laatste tijd heel wat te doen over de aansprakelijkheid van de notaris bij de verkoop van een pand. Zo moest de rechter zich onlangs uitspreken over een eventuele tekortkoming van de notaris aan zijn informatieverplichting tijdens de verkoop van een woning met zwembad. De vraag stelt zich of de notaris een ‘fout’ begaat indien hij tekort schiet aan deze verplichting? En hoe bekijkt de rechter dit in de praktijk?
Onze aansprakelijkheidswetgeving stelt dat een persoon die aan een ander schade veroorzaakt, verplicht is het slachtoffer van de schade hiervoor te vergoeden. Bovendien is elk persoon ook aansprakelijk voor de schade die ontstaat door zijn nalatigheid of onvoorzichtigheid. Dit betekent dat ook een notaris, indien hij een fout begaat, schadevergoeding zal moeten betalen.
Goede huisvader
Een ‘fout’ bestaat uit een daad die een normaal voorzichtig en maatschappelijk bewust persoon (hier de notaris) in dezelfde omstandigheden geplaatst, niet zou gemaakt hebben. En een fout maken kan een inbreuk zijn op één of andere wetgeving of op de ‘algemene zorgvuldigheidsnorm’. In dat laatste geval wordt er nagegaan hoe een andere notaris, die zich in dezelfde omstandigheden bevindt, zou handelen. We noemen dat het principe van de ‘goede huisvader’. Een schending van deze zorgvuldigheidsnorm kan bijvoorbeeld een tekortkoming zijn aan de informatieverplichting van een notaris tegenover een koper en/of verkoper.
In de praktijk is het aan de rechter om aan de hand van de juiste feiten en omstandigheden, na te gaan of de notaris zich al dan niet heeft gedragen als een ‘goede huisvader’ en of hij een fout heeft gemaakt die aanleiding geeft tot schadevergoeding.
Een ‘inspanningsverbintenis’
Doet u bij de (ver)koop van een pand beroep op een notaris dan is deze laatste ertoe gehouden om u bijstand en informatie te geven. Hij moet u spontaan wijzen op alle mogelijke juridische risico’s die de koop/verkoop met zich meebrengt. Een dergelijke ‘informatie- of voorlichtingsplicht’ is een ‘inspanningsverbintenis’.
Binnen ons Verbintenissenrecht kennen we de ‘resultaatsverbintenis’ en de ‘inspanningsverbintenis’. Bij een resultaatsverbintenis engageert een partij er zich toe een bepaald resultaat te behalen. Bij aanneming kan dat zijn: een zwembadbouwer maakt een contract met de bouwheer waarin er afgesproken wordt dat hij een zwembad zal bouwen. Het zwembad is dus het ‘resultaat’ van de overeenkomst. De aannemer verbindt er zich toe om dit resultaat te behalen.
De ‘inspanningsverbintenis’ is een verbintenis waarbij een partij zich ertoe verplicht om naar haar beste vermogen te handelen zonder dat zij eigenlijk een resultaat kan garanderen, bijvoorbeeld de notaris die naar zijn beste vermogen de partijen voorlicht.
Het onderscheid tussen deze beide verbintenissen is belangrijk. Bij de resultaatsverbintenis is er sprake van een wanprestatie indien het beloofde resultaat niet bereikt wordt. Hier is het dan voldoende dat de schuldeiser het bestaan van de verbintenis en het uitblijven van het beloofde resultaat aantoont. De schuldeiser moet in geen geval aantonen dat het niet bereiken van het beloofde resultaat te wijten is aan een fout van de schuldenaar.
Bij de inspanningsverbintenis daarentegen moet de benadeelde aantonen dat er een verbintenis bestaat en dat de schuldenaar een fout heeft gemaakt en wel door niet voldoende inspanningen te leveren. Dit betekent dus dat indien een koper tijdens een verkoop vaststelt dat hij niet genoeg informatie heeft gekregen van de notaris, hij zal moeten aantonen dat de notaris een fout heeft gemaakt: de koper draagt dus de bewijslast.
Een praktijkvoorbeeld
Jan koopt een woning met zwembad. Notaris Wim treedt zowel voor de koper als voor de verkoper op. De koop wordt gesloten voor ‘vrij, zuiver en onbelast’. Een maand na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst wordt notaris Wim in kennis gesteld van een correctioneel vonnis waarbij de verkopers van de woning met zwembad ertoe werden gehouden om het zwembad en een bijgebouw dat dienst deed als poolhouse, af te breken. De verkopers werden ertoe veroordeeld om hun eigendom terug in de oorspronkelijke toestand te brengen. Notaris Wim geeft deze informatie niet door aan koper Jan.
Ter financiering van zijn aankoop, sluit Jan intussen een leningscontract af, eveneens bij notaris Wim. Die brengt hem nog steeds niet op de hoogte van het stedenbouwkundig misdrijf. Slechts bij het verlijden van de authentieke akte komt koper Jan te weten dat er een probleem is met het zwembad!
Voor koper Jan is dit natuurlijk een enorme opdoffer en hij brengt de zaak voor de rechter met de vraag om de koop nietig te verklaren en notaris Wim aansprakelijk te stellen wegens het niet informeren over het stedenbouwkundig misdrijf waarmee zijn pand belast is.
Dwaling
In eerste aanleg oordeelt de rechter dat er bij deze verkoop zeker sprake was van dwaling (men spreekt van ‘dwaling’ indien men onvrijwillig de zaken anders voorstelt dan ze in werkelijkheid zijn) en bedrog en dat notaris Wim effectief een zware fout heeft gemaakt door tekort te schieten in zijn informatieverplichting tegenover koper Jan. Uit de feiten leidt de rechter immers af dat notaris Wim al op de hoogte was van de veroordeling van de verkopers wegens een stedenbouwkundige overtreding, vóór het verlijden van de authentieke akte. De notaris had de koper moeten inlichten betreffende het vonnis dat stelt dat het zwembad moet afgebroken worden.
De notaris wordt veroordeeld tot het terugbetalen van de verkoopprijs aan Jan, alsook tot het betalen van een schadevergoeding vermeerderd met de wettelijke intresten.
Bijstandsverplichting
De rechter meent dat een notaris een ‘vertrouwensopdracht’ moet vervullen en aldus ook een bijstandsverplichting heeft tegenover zijn cliënten. Hij moet alle partijen die bij een akte betrokken zijn (al hebben deze partijen tegengestelde belangen) inlichten en raad geven.
Deze informatieverplichting geldt niet alleen vóór het verlijden van de authentieke akte, maar ook tijdens en erna. Alle informatie die de notaris bekomt ten tijde van de verkoop van een pand, moet hij tijdig meedelen en niet juist voor of zelfs na het verlijden van de akte!
Besluit
We merken hier ook nog op dat volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening de notaris ook nog een aantal informatieverplichtingen opgelegd krijgt. Zo moet hij bijvoorbeeld in elke onderhandse en authentieke akte met betrekking tot een onroerend goed, melding maken van de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dat goed, of er een stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd enz.
